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Protección Para Inquilinos Durante El Proceso de Ejecución Hipotecaria Por Parte del Dueño del Edificio Donde Todavía Viven Los Inquilinos

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Protecciones Federales Y Estatales Para Los Inquilinos Que Viven En Propiedades Que Van A Pasar Por El Proceso De Ejecución Hipotecaria

Bajo una ley recién pasada que se llama “Protegiendo a Los Inquilinos Durante El Proceso de Ejecución Hipotecaria”, los que compran edificios viniendo de una venta de ejecución hipotecaria, tienen una obligación a los inquilinos que todavía viven allí en tal propiedad.

Si los inquilinos tienen contratos, tienen el derecho a continuar viviendo en la propiedad bajo los términos del contrato hasta que termine. Si no hay contrato, el nuevo dueño de la propiedad debe dar a lo menos noventa (90) días de notificación en adelante para abandonar la propiedad. Si un inquilino está viviendo allí bajo un Contrato de Ayuda de Pago de Sección 8, el nuevo dueño no puede utilizar la provision del Contrato de Sección 8. El Contrato de Sección 8 permite que el dueño termine el contrato de arrendamiento por “buena razón” si el nuevo dueño no quiere utilizar la propiedad como propiedad inquilinaria. Pues, el inquilino está entitulado a quedarse hasta que termine el contrato de arrendamiento o los noventa (90) días, cualquier de los dos vengan más tarde.

Las Únicas excepciones a estas reglas delineadas arriba:

  1. Si el dueño quiere vivir en la propiedad como residencia primaria, es suficiente notificar a todos los inquilinos noventa (90) días en adelante;
  2. El contrato inquilinario en cuestión no es “verdadero”.

Un contrato inquilinario es “verdadero” si:

  1. El deudor, el hijo, esposo, o padre del deudor no es inquilino;
  2. El contrato fue resultado de una transacción desde lejos;
  3. El contrato para renta no es de monto sustancialmente menos de una renta corriente en el mercado de bienes raíces. O si la renta fue reducida por causa de beneficios o financieros, o federales, o estatales o de pueblo.

Una propieded con inquilinos se considera propiedad restringida bajo la ley RSA 540:1-a, II si no es casa particular (RSA 540:1-a,I(d). Deudores que especializan en ejecuciones hipotecarias y los que han comprado tales propiedades, deben de dar no solo noventa (90) días de notificación escrita, antes de desalojar a un inquilino (si no hay contrato indicando que el inquilino tiene más tiempo en su contrato firmado), sino el dueño debe entregar una “causa razonable” para el desalojo. Es mejor no presumir que la venta por ejecución hipotecaria consiste de “causa razonable” o en latín <<ipso facto>>. Ve AIMCO Properties c. Kasha Dziewisz, 152 NH 587 (2005). Aunque la propiedad se considere “sin restricción”, el nuevo dueño todavía tiene que entregar notificación de noventa (90) días para abandonar. Si el inquilino no abandona dentro de los noventa (90) días, el nuevo dueño tendrá que seguir el proceso jurídico de desalojar al inquilino.

Es importante para el nuevo dueño de una propiedad con inquilinos a tomar en cuenta de que haya tomado la posición de arrendador, bajo la ley antemencionado que protege a los inquilinos hasta que terminen los contratos de cada inquilino. Por ejemplo, si el contrato bajo el dueño anterior, provee utilidades, pues el nuevo dueño debe de cumplir con lo mismo. Falla de cumplir con estas reglas bajo la ley, puede resultar en problemas legales para el nuevo dueño y/o “daños financieros” debidos a los inquilinos por medio de haberlos desalojado sin seguir el proceso y sin razón de haberlo hecho.

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Category: 
Author: 
Elliott Berry, Esq. Managing Attorney, New Hampshire Legal Assistance

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